흑송의 전원생활 및 귀농터 준비 경험담
(먼저 이 글을 쓰는 이유는 본인을 자랑하거나 알리려는 뜻이 전혀 없음을 밝히고자 합니다. 다만 요즈음 많은 사람들이 시골에 가서 귀농, 귀촌 및 전원생활에 뜻을 두고서 터를 찾아 나서고, 계획하고 실행하면서 시행착오를 줄이는데 조금이라도 도움을 드리고자 쓰는 저의 작은 경험담으로 생각하고 읽어주시기를 바라오며, 조금이라도 참고가 되었으면 합니다.)
저는 현재 수원에서 27년째 대학교에서 직장생활을 하고 있는 53세의 남자로서 항상 모든 일에 임함에 있어서 늘 긍정적인 사고를 가지고서 “지금까지의 내 삶은 행복하였고, 오늘이 내 인생의 마지막 날이 될 수도 있다”라는 것을 염두에 두고서, 오늘의 생활에 최선을 다하자고 다짐을 합니다, 그리고 오늘이 지나가면 하루를 반성하고 살아 있었음에 감사를 드리며, 내일의 태양은 떠오르고 또 다른 삶을 준비하는 평범한 셀러리 맨 입니다.
저는 대학을 졸업하고 군대 제대를 ***대통령이 총탄에 서거하는 10.26과 신 군부가 정권을 잡는 12.12사태가 있었던 그 다음 해로서 사회적으로 매우 혼란스럽고 격변의 해로서 취업하기가 쉽지 않았으나 저는 다행히 운이 좋게도 처음 직장으로 고등학교 교사생활 6개월을 경험하게 됩니다.
그 후 공부를 더 해야겠다는 생각에서 현 직장인 대학교에 행정직 직원을 선택하게 되었으며, 지금까지 27년째를 한 직장에서 근무를 하고 있으니 참 행복한 행운의 사나이 임에는 틀림이 없습니다.
1980년 7월 첫 직장의 봉급이 151,000원이였습니다. 그 당시 직장 근처의 한 평의 땅값이 3-4만원으로서 한달 봉급이면 4평 정도를 구입할 수 있었지만, 27년이 지난 지금의 한달 봉급으로는 1평도 살수가 없습니다. 물론 그 당시에는 돈이 없었기 때문에 몇 십 평의 땅도 살수가 없는 형편이었고, 젊은 나이기에 부동산을 소유해야겠다는 생각을 대부분 하지 안하는 나이였지요.
그 후 결혼 6년 만에 주택공사에서 시공하는 주공아파트 16평을 분양 받을 수 있었고, 2년 후 20평으로 이사를 하여 12년을 살았습니다. 한 아파트에서 10년 이상을 사니까 차츰 싫증도 나고 해서 전원으로 나가고픈 마음이 꿈틀대기 시작하더군요...
주말이 오면 저는 이곳저곳으로 수원에서 1시간 정도 소요되는 시골마을들을 돌아다녔습니다. 그 당시에 전원생활이란 단어가 신문, TV, 책에 자주 등장하기 시작하던 때였습니다.
시골은 우선 직장에서 30분 이내 거리에서 찾아보기로 하였고, 필요한 정보는 1차로 생활신문지에서 정보를 얻고, 자금에 맞춰서 마음에 들면 답사하거나 부동산에 문의를 하면서 찾아보았지만 최종적으로 걸리는 것은 구입자금이었습니다.
땅이 마음에 들면 자금이 부족하거나 면적이 커서 혼자서 매입을 할 수 없는 것이 시골 땅 이였습니다. 마침 저와 같은 생각과 마음이 맞는 친구가 있어서 같이 공동으로 토지를 구입하기로 했습니다. 그리고는.... 1995년 10월에 직장에서 30분 거리에 1,326평(1/2 공동지분)의 논과 대지를 매입(10만원/평당)하는데 성공하였습니다.
매입자금은 그동안 살았던 아파트를 매매(지금은 아파트는 재개발 시공 중으로 무려 4억원)를 한 후 전세로 옮기고 남는 차액과 은행에서 융자를 얻어서 사상 최초의 내 땅을 갖게 되었답니다. 그 때의 기쁨은 말로 표현 할 수가 없었습니다.
첫 해에는 콩과 참 깨를 심었습니다. 1,326평에 콩과 깨를 심고, 6월의 뜨거운 태양 아래서 콩밭 메는 것이 작란이 아니었습니다. 새벽에 일어나 승용차로 30분 걸려서 밭에 나가서 한 시간 정도 밭 메고는 출근하고, 퇴근하고는 다시 밭으로 향하고....힘이 들었지만 재미가 있었고 보람찼습니다. 직장과 가정에 일이 있어서 한 주라도 게으름 피우면 잡초는 어찌도 그리 잘 자라는지.................
시골에서 태어나 어려서부터 중학교 때까지 부모님을 도와서 농사일을 거들며 학교를 다녔기에 농사 일이 그리 서툴지는 않았답니다. 1년 밭농사를 해보니 직장을 다니면서는 밭농사는 좀 어렵겠다는 판단아래 분재를 위한 정원수를 심기로 했습니다.
2년차에는 소나무, 주목, 단풍나무, 느티나무 등등을 심었지요.... 10년이 지나서 이러한 나무가 제가 만든 전원마을에 정원수로서 큰 역할을 할 줄은 그 당시에는 몰랐고 계획도 없었지요.
이런 생활을 4년 동안 했습니다. 이제는 도시 아파트 생활을 청산하고 드디어 내 땅이 있는 시골로 이사를 가기로 결심을 하였습니다. 아내도 애들도 모두 동의를 하였고, 마침 매입해 놓았던 농토 근처에 마땅한 집이 경매로 나왔고, 1998년 IMF의 환난위기가 농촌까지도 영향을 미쳐서 운 좋게도 경매를 받는데 성공을 합니다.
이어서 1998년도 11월에 아파트에서 시골 농가주택으로 이사를 가는데 성공하였습니다(지금은 실패로 단정을 짓고 있답니다. 이유는 화성시의 전체 면적이 너무나 무분별한 난개발이 되어가고 있어서 온 마을들이 공장화가 되어가고 있음)
저는 아침저녁으로 개와 같이 농촌 길을 산책하면서 생각하고 상념에 빠지는 것을 좋아해서 진도개와 다른 명견을 키웠습니다. 한번은 영월에 놀러갔다가 식당 주인의 개(콜리)가 너무 좋아 그 자리에서 흥정을 하고 사와서 13마리의 새기를 분만도 시켜보는 경험을 한 적도 있지요. 저는 천성이 부지런하여 새벽에 일어나 개를 데리고 산에 오르는 것이 하루의 시작이었습니다. 산책을 마치고 텃밭 가꾸고, 퇴근 후에도 역시 개와 산책하며 동네 산에 오르고, 돌아와서 텃밭 가꾸는 재미는 말로 표현 할 수가 없었습니다. 시골생활 10년째인 지금도 매일 아침에 산에 오릅니다. 아침마다 무공해 야채를 한 움큼 뜯어다 된장 고추장에 쌈 싸서 먹는 아침밥은 참 맛이 있었지요(지금도 마찬가지 생활)
참으로 행복한 나날이었고 재미가 있었고 보람찬 날들의 연속이었습니다. 시골에 내려가 사는 3년까지는 아무런 생각을 안했습니다. “이것이 진정한 전원생활이다”라고 생각하였고, 직장생활과 시골생활을 열심히 하였고, 때로는 주말에 친구들과 직장동료들이 찾아와 무공해 야채로 삼겹살을 구워 먹을 때는 많은 사람들이 저희 전원생활과 터를 부러워했습니다. 저 또한 모는 것이 좋았고 만족해하며 행복했습니다.
그런데 서서히 변해가는 시골마을- 지금은 난 개발이 말도 못합니다. 물론 땅 값은 많이 올랐습니다.
이사 올 그 당시에는 저희 집은 앞에도, 옆에도 산이었고, 여름밤에는 개구리 울음소리에 잠을 설칠 정도로 시끄러워, 이 정도의 자연이 살아있는 환경이라면 죽을 때까지 여기서 살아도 되겠다 싶었습니다. 그러나 어디까지나 저의 착각이었습니다. 하루하루가 다르게 변해가는 화성군-저희 집이 마을의 높은 곳에 자리를 잡고 있어서 밑을 다 내려다보는데 지금은 빨강-파랑색의 공장 지붕밖에 안 보입니다. 앞과 옆이 모두 소나무가 가득 찬 산이었는데 지금은 모두 잘려 나가고 공장지대로 변해버렸습니다.
날이 갈수록 스트레스가 쌓여 갔습니다. 집 바로 옆에도 공장이 들어와 야간작업을 하는 날이면 잠을 잘 수가 없어서 공장주와 툭하면 싸움을 할 수밖에 .......아 ! 이건 아니다. 살 곳이 아니다! 다시 제2의 영원한 안식처를 찾아 나서자는 생각이 깊어져만 갔습니다.
그러던 중 2000년 1월1일 KBS1 특집 방송에 장님이 안내 견에 의지하여 지리산 종주를 하는 것을 보게 되었습니다. 그때까지는 산에는 자주 다니지를 않았었고, 테니스(당시에는 전국대회에도 출전할 정도의 실력보유)를 즐겨 했습니다.
그날 맹인의 지리산 종주하는 장면을 시청한 후 첫 지리산 종주를 하게 되었고, 계속해서 한달에 한 두 번꼴로 지리산에 다니게 되었으며, 차츰 지리산의 맛에 빠져들었습니다. 20여 차례 지리산 종주를 하다보니 머리 속에는 제2의 노후 근거지로서 지리산 자락에서 살아야겠다는 생각으로 가득 차가는 저였지요...
다시 원점에서 터를 찾기 시작하였습니다. 인터넷에서 지금의 여러분들과 마찬가지로 땅을 찾아서, 여기저기를 다녔습니다. 그 당시에는 지금의 카페같은 것이 없었고 간혹 부동산 사이트에 매물정보가 있었습니다.
그렇다면 이제부터는 임야를 찾아보기로 마음을 먹었습니다. 문제는 임야의 경우 내가 찾는 적당한 면적의 평수가 없다는 것이 애로였고 지리산 어느 지역을(지리산은 전라남도, 전라북도, 경삼남도)선택하는가가 문제였습니다.
저는 제가 찾고자 하는 지역으로 아래 사항을 고려하기로 했습니다.
- 우선 겨울에 따뜻하고 여름에 시원하면서 사시사철 물이 흐르는 곳 (향 후 물 부족대비)
- 태풍이나 폭우 등의 자연재해의 피해가 없었던 곳(폭우로 인한 상습피해지역 배제)
- 승용차로 시내까지 10～20분 이내의 곳(병원, 편의시설 이용이 쉽다)
- 우리의 시골전통마을이 형성되어 있는 곳(인간은 사회적 동물이다-외롭지 않아야 된다)
- 서울까지 기차를 이용하기에 편리한 곳(나이 들어서 서울에 오고가기가 쉽다)
- 먹을거리가 풍부한 곳(오염되지 않은 농산물과 해산물을 구하기 쉬운 곳)
- 향 후 부동산으로서 자연 상승적 투자가치 있는 곳(다시 도시로 빠져 나오기 좋은 곳)
- 기타 등등
위 사항 등을 항상 염두에 두고 지리산 산행을 할 때마다 하산 코스를 다르게 하면서 지리산의 산촌 마을들을 찾아보기로 하였다 (이렇게 하기를 3년 정도 소요)
드디어 하나의 매물을 찾았다. 터의 가치 중 제일 중요한 도로에 접해 있으면서 관리지역(개발가능 지역)이 7,500평 포함된 생산보전임지 53,000평의 임야로서 남향이며, 위에서 열거한 모든 조건을 충족하고 있었다.
다만 가격이 내가 생각한 금액보다 월등하게 오버가 되었지만. 우선 주인에게 매도의사를 표시하고는 시간을 끌기로 하였다. 왜냐하면 시골의 이런 큰 매물은 그 지역에서는 어지간해서는 소화가 되지 않는다는 것을 알았기 때문에 서두르지를 안했다. 다급해지기 시작하는 쪽은 산주인(매도자) 쪽이었다. 그 사이에도 지리산 종주를 5번 이상 더 해가면서 매물에 대한 평가를 나름대로 해 보았다. 우선 산의 지형을 알기 위하여 산속을 세밀하게 뒤져 보았더니. 산에는 녹차 밭과 밤나무 과수원이 2,000여평 이상이 있었고 자연산 송이버섯이 많이 생산됨을 알았다. 이것은 매우 중요하고 메리트가 있는 것으로서 향 후 전원생활을 할 때에는 소득원으로 이어지기 때문이었고. 한편 산 주인은 여수에 사는 분으로서 1988년도에 임야를 사 놓았을 뿐 위 사실을 모르고 있었다.
경치가 아무리 좋고 입지 조건이 좋은 곳이라 해도 경제적인 여유가 없이 집만 덜렁 있다면 시골생활에 적응하기가 쉽지 않고 실패할 확률이 높기 때문에 반듯이 소득원이 있는 곳을 선택함은 매우 중요한 것이기에 녹차와, 밤나무, 송이버섯이 있다는 것이 내 마음을 끌었다.
마침 일본을 10일 동안 여행을 하는 기회가 직장에서 주어졌다. 일본의 관광사업과 펜션운영 현황을 접해볼 수 있는 절호의 기회가 주어진 샘이다. 일본은 땅 값이 비싸기로 유명이 나 있음에도 산세나 경치가 좋은 곳 어디를 가보아도 별장과 펜션 및 전원주택들이 지어져 있음을 알게 되었다.
그렇다면 항상 우리나라는 많은 것들이 앞서가는 선진국 일본문화를 따라가기 때문에 내 마음속에는 서서히 산을 매입하는 쪽으로 마음이 기우는 것을 알 수 있었다.
일본여행을 하는 동안에 지리산의 임야를 염두에 두고 매매에 대한 대책(자금, 활용도, 비젼)을 접목해 보고 생각과 생각을 거듭해 보았다.
귀국 후에도 최종적인 결정을 하지 않고 지리산 종주를 다시 하면서 마음의 결정을 다시 한번 점검해보기로 하였다.
“과연 지리산 쪽으로 방향을 잡는 것이 올바른 판단인가?”를 자신에게 거듭 질문해 가면서 지리산 종주를 하였다.
2박3일간의 지리산 종주(구례 화엄사↔ 대원사)는 꽤 힘겨운 자신과의 싸움으로서 하산 후 무거운 다리를 끌면서 진주 역에서 다시 기차를 타고 구례에 와서 매입을 하고자 하는 임야에 텐트를 치고 하루 밤을 묵어 보기로 하였다.
과연 이곳이 정녕 나를 반겨주는 곳인가 를 알아보기 위해서..... “나를 반기지 않는 산이라면 하루 밤을 묵는데도 불편함이 많을 것이다” 라고 생각하였다.
텐트를 치고 가지고 간 소주를 마시면서 수많은 별들과 대화도 해 가면서 결정요인들을 정리해 보았다.
2박3일간의 종주로 지친 몸이라서 그런지 푹 잠을 잘 수가 있었다.
편안한 하루 밤을 지내고 아침에 일어나니 섬진강의 물안개 속에 가려졌던 앞산의 모습이 살포시 얼굴을 내 밀며 나를 반겨주는 경치는 참으로 장관이었다
그래 결정하자. 이러한 과정을 거쳐서 나의 제2의 안식처를 찾게 되었고, 다행이 전에 사 놓았던 600평의 땅이 그 사이 값이 올라서 큰 임야를 매입하는데 종자돈으로서의 역할을 톡톡히 하였다.
저는 지리산에 땅도 사 놓았고 해서 전보다 더 자주 내려가게 되었다. 직장 사람들이 너무나 자주 지리산에 내려가게 되니까 그곳에 애인이라도 두었느냐 는 농담도 해오기도 했다.
서서히 지리산 산사나이가 되어가고 있었다. 그 덕택에 지금은 저희 직장의 산악회 등반대장을 맡고 있다.
처음에 지리산에 다닐 때는 승용차에서 자고 새벽에 산에 오르거나 기차로 가서 무박으로 산에 오르기도 했다.
그러던 어느 날 한번은 지리산 종주를 마치고 면소재지에서 밥을 먹고 있는데 옆에서 나누는 두 사람의 이야기(물론 마을 이장님과 동네 분)가 마을 경로당(지금의 어머님이 머물고 있는 집)이 팔렸느냐?. 아직 팔리지 않았다는 말을 우연히 듣게 되었습니다.
그렇지 않아도 지리산에 내려 갈 때마다의 애로사항은 하루 밤 머물 곳이 없음이 아쉬웠는데 그렇다고 내 땅에다 바로 집을 지을 수 있는 형편도 아니 되었고.....승용차로 수원으로 올라오는 중에 많은 생각에 잠기다가 다시 차를 세우고 이장님께 전화를 했다. 제가 그 집을 사도되겠느냐 이장님은 마을 회의를 소집해 놓을 테니 매입의사가 있으면 오라고 해서 다시 올라오던 길을 돌려서 구례로 내려갔다. 마을회관에 도착해 보니 마을 어른 여러분이 모여 있었고, 제가 사도 좋다는 허락을 받았다.
이렇게 제가 엉뚱한 데가 있답니다. 이럴 경우 이리저리 재면서 다음 한달 후에 내려갔을 때는 제 물건이 아니 되었겠지요 이럴 땐 결단이 빨라야 함을 자랑으로 이야기하는 겁니다.
저에게는 올해 85세의 노모님이 계십니다. 저희 어머님은 딸 10명과 아들 2명(제가 일란성 쌍둥이입니다)을 합해서 12명의 자녀를 출산하였습니다. 얼마나 고생이 많으셨겠습니까?
자식을 많이 출산하였고 평생을 농촌에서 고생을 많이 한 탓인지 다리가 아프고 기관지 천식이 무척 심했습니다. 밤에는 잠을 못 이룰 정도로 기침과 가래가 심했지요.
어머님이 사시는 집 집 앞 계곡
그래서 어머님을 산 집에 모셨습니다.
어머님을 시골에 모신지 6개월 정도가 지나니까 천식은 완전히 자연치료가 되었고, 지금은 마을의 또래 연세 중에서 제일 건강한 할머님이지요....물론 저는 지금 거의 그 동네 마을 사람이 다 되어 있습니다. 마을세도 내고 마을 애경사도 챙기고 간혹 어른들이 좋아하는 술도 사가고 작은 선물도 간헐적으로 합니다. 이것은 농촌에 정착하기 위하여 자연스럽게 친한 이웃이 되는 비결이랍니다. 도시 사람들이 시골에 내려가서 도시 티를 내면 받아주지를 않습니다. 마음의 문을 열지 않는다는 뜻입니다. 시골분과 가까워지는 방법 중 하나는 인사를 잘 하는 겁니다. 인사 잘하는 사람에게 경계를 하거나 욕하는 사람 없습니다.
간혹 인터넷에서 농촌에 내려가서 집을 지으려고 하다가 마을 사람들과의 마찰로 인해 어려움을 격 거나, 또는 살지 못하고 다시 도시로 돌아오는 사람들이 더러 있습니다.
이렇게 세월과 시간이 흘러가는 중에 우연히 어떤 사람이 산자락에서 살고 싶어 하는 사람이 있었고. 제 소유의 임야 조금을 떼어서 주려하다 보니 산림형질변경과정에서 전원마을을 만들어보면 어떻겠냐는 솔깃한 말에 저는 엉뚱한 생각을 하게 됩니다. 임야 매입과정에서 약간의 부채도 있고 산의 부가가치를 높이는 방법으로도 괜찮겠다는 판단아래 전원주택단지 개발이라는 큰 사업에 뛰어들게 됩니다. 제가 원래 일 만들고 저지르는 데는 선수거든요.
쉽게 생각하고 토목설계사무소에 산림형질변경인허가 신청서를 군청에 접수하였지만 허가는 쉽게 나지를 안했습니다. 무려 서류 접수 후 9개월이 경과 한 후 2006년 5월에 허가를 득하고서도 토목공사를 마치는데 6개월이 더 걸렸습니다.
지금은 3,000평에 11필지를 완벽하게 만들었으며, 분양은 제가 처음 계획하고 생각한대로 되지 않고 있지만 곧 되리라는 긍정적인 희망으로 임하고 있답니다.
제가 왜 이런 말을 하느냐면 모든 일들이 자기가 항상 생각하고 계획하고 마음먹으면 잠재의식이 작용하여 뜻한 대로 이루어지고 방향이 그렇게 흘러간다는 겁니다.
길을 찾으면 길이 있고 문을 두드리면 문이 열린다는 성경말씀도 있잖습니까?
이런 제가 투기를 일삼은 부동산 투기꾼입니까 (귀농운동본부에 글을 올리고 분양을 한다고 하면 벌 때 같이 달려들어 산림해손 범이니, 부동산 투기꾼이니 하면서 악성 댓 글이 말이 아닙니다)
저는 절대로 부동산 투기꾼이 아닙니다. 은퇴 후에 전원에 내려가서 실패 없이 안착하고, 나아가 저의 꿈을 성취하려는 피나는 노력의 과정일 뿐입니다.
부동산 투기를 하려면 수도권에서 해야 합니다. 지방은 돈이 되지 않습니다.
지성아빠의 카페에 게시된 글 중에는 귀농 및 전원생활에 올-인하지 말라는 글이 있습니다. 저 또한 동감을 같이 합니다.
제가 약간은 그런 편에 속하게 되었답니다. 그러나 후회는 안합니다.
이러한 과정을 거쳐 가면서 계속해서 저의 제2의 전원의 꿈은 이뤄져 가고 있는 중입니다.
전원에 가서 살고 싶은 분이라면 최소한 5년 이상을 서서히 준비를 하여야 한다고 생각합니다. 평소 저축이 되었던 부동산 투자를 하던, 증권을 하던 종자돈을 어느 정도 마련을 하는 계획성 있는 준비를 해야 만이 귀농과 전원생활의 꿈이 이뤄진다고 저는 주장합니다.
물론 발품도 많이 팔고 정보도 얻고 선 경험자를 만나 경험담도 듣고 연차적인 자금계획도 수립해야겠지요?
구례군 토지면 오미리에는 “운조루” 라는 200년이 넘은 조선시대 양반가옥이 있습니다. 이 마을은 지리산 노고단에서 발원한 물이 문수골 계곡을 거쳐서 섬진강으로 흘러가는 끝자락으로서 벌판이 넓고 마을이 참으로 깔끔합니다. 마을에서 문수사로 오르는 계곡은 물이 풍부하고 계곡이 길고 깊어서 여름철에는 피석 객으로 많은 사람들이 찾아오고 있으며, 전원 및 펜션 주택이 많이 들어서 있어서 땅값이 비쌉니다. 매물도 적을 뿐만 아니라 보통 집터는 30-40만원 합니다.
문수골에는 지리산반달곰이 있는 “문수사“라는 절이 있고 근처에 화엄사, 쌍계사, 화개장터와 하동군 악양면에는 박경리 원작인 ”토지”의 무대가 되었던 최참판이 살았다는 한옥과 평사리 평야가 있습니다. 이곳도 참으로 살기 좋은 곳이지만 귀농이나 전원생활을 위해 내려가기에는 지가가 너무 비쌉니다.
운조루는 지리학적으로 한양의 풍수를 그대로 옮겨 놓았다는 풍수가들의 말이 전해져오고 있습니다.
시골마을치고는 잘 정비되어 있고 깨끗하고 살기가 좋습니다. 살기가 좋아서 그런지 귀농을 위한 전답이 잘 나오지를 않습니다.
가격도 절대농지가 50,000원을 달라하지만 매물이 없습니다.
저는 저희 마을인 만큼 좋게 평합니다.
농촌에 정착하였을 때에 꼭 내손으로 농사를 지어보아야겠다는 생각이 있어서 올 해 초에 어렵게 마을 공동 소유의 논 1,200평을 매입을 하였습니다. 수원에서 구례까지 다니면서 농사를 짓고 있습니다.
수원에서 구례까지는 현재 승용차로 3시간30분이 소요됩니다. 어차피 2주에 한번 꼴로 내려가니 충분히 농사를 지을 수가 있었습니다.
군에서는 자경을 해야 만이 농지원부를 만들 수 있고, 자경을 안 할 경우 농지은행에 영농위탁을 해야만 합니다.
혹여 지리산과 섬진강변에서 살고 싶은 분은 저를 찾아오십시오. 저희 마을이 아니라도 저희 이장님을 통해서라도 소개를 할 수 있습니다.
제가 만들어 가고 있는 전원마을명은 지리산에는 반달곰이 살고 있고 전원마을단지 바로 위의 산에 자연산송이버섯이 많이 채취되고 있어서 가칭 "지리산반달곰송이마을(http://www.jirisanbear.com)이라 했습니다.
3,000평에 11필지(200,250,300평)를 만들었습니다. 산에 자연조경석이 많아 축대를 쌓는데 많은 비용을 절감하였습니다. 처음에 돌이 많은 산을 사니까 마을 사람들이 저 사람 미쳤다고 하더군요... 하지만 저는 생각이 달랐습니다.
현재 수원에서 직장생활을 하고 있지만 언제든지 마음만 먹으면 내려가서 정착할 준비가 되어 있지요...
언제 직장에서 잘릴까 하고 내심 걱정하는 사람들에 비하면 저는 모든 준비가 되어 있으니 걱정이 없습니다. 저의 부모님께서는 농촌에서 많은 고생을 해가면서까지 자녀들을 대학까지 공부시켜 주고 결혼까지는 시켜주셨습니다. 그 덕분에 손톱에 기름때 안 무치고 사무실에 앉아서 편안하게 일하며 지금까지 살아오니 얼마나 큰 행복입니까 돌아가신 아버님을 생각하면 지금도 눈물이 납니다. 아버님께서는 자식들을 공부시키기 위해서 평생 벌어서 장만했던 농토를 다 팔아가면서까지 공부를 시켜 주시고 유산은 조금도 남기지 않으셨습니다. 이 글을 읽는 여러분은 제가 꽤 부자로 아실지 모르지만 저요 부자 아닙니다. 빚도 많이 있습니다. 직장생활 은퇴까지는 모두 청산하고 가볍게 시골로 내려가서 유유자적(悠悠自適)하면서 살려고 합니다.
저희 아버님과 어머님은 저의 형제 모두를 공부 시켜주시는 것을 유일한 낙으로 삼으시고 대신 자식들에게 유산은 조금도 남겨주지 않아도 된다는 신념의 소유자이셨습니다.
저는 지금까지 직장생활 하면서 허튼 짓을 단 한번도 안하고 오로지 한 우물을 파습니다. 지금은 물이 나오고 있고, 제가 하고자, 가고자 하는 길이 보이고 뜻이 이루어져 가고 있는 중입니다.
여러분은 제가 부럽지 않습니까 여러분들도 얼마든지 할 수 있습니다.
아래 사진은 제가 만들어 가고 있는 단지와 운조루가 있는 마을입니다. 저희 마을을 광고하려는 것이 아니오니 오해가 없기를 기원합니다.
왜 이 사진은 올리느냐면 이 글을 일고 있는 여러분께서 앞으로 귀농이나 전원생활 터를 찾을 경우 위에서 열거한 사항을 다시 한번 생각해 보라는 뜻입니다.
- 우선 겨울에 따뜻하고 여름에 시원하면서 사시사철 물이 흐르는 곳 (향 후 물 부족대비)
- 태풍이나 폭우 등의 자연재해의 피해가 없었던 곳(폭우로 인한 상습피해지역 배제)
- 승용차로 시내까지 10～20분 이내의 곳(병원, 편의시설 이용이 쉽다)
- 우리의 시골전통마을이 형성되어 있는 곳(인간은 사회적 동물이다-외롭지 않아야 된다)
- 기차를 이용하기에 편리한 곳(나이 들어서 서울에 오고가기가 쉽다)
- 먹을거리가 풍부한 곳(오염되지 않은 농산물과 해산물을 구하기 쉬운 곳)
- 향 후 부동산으로서 투자가치 있는 곳(다시 도시로 빠져 나오기 좋은 곳), - 기타 등등
현재 귀농이나 전원의 터를 찾고 있는 분이나 앞으로 계획하고 계신 분들께 권하고 싶습니다.
시골에는 돈이 많고, 좋은 집이 있다고 잘 살고 모두 적응을 할 수는 없습니다.
그 마을에 살고 있는 농사꾼을 알아야 하고 그들의 삶과 시골문화를 이해하고, 그 문화에 적응을 해야만 마을에서 살갑게 받아주고 그러므로 해서 실골생활에 실패를 하지 않을 뿐만 아니라 재미있게 농촌생활에 적응 할 수 있습니다.
이렇지 못하거나 혼자를 즐기는 사람들이 흔히 오지 외딴곳을 선호하고 찾는 사람들이 많습니다.
대부분의 도시 사람들은 전원이나 귀농을 생각하면서 오지나 마을에서 뚝 떨어진 외딴 곳을 찾습니다.
이것은 자칫 실패하기 쉽니다. 오지에 들어가서 혼자서 농사짓기도 힘들고 지어놓은 농산물을 도시에 내다 팔기도 어렵습니다. 혼자서 살수 있을 것 같아도 1-2년 혼자 살아 보십시오... 외로워서 못 삽니다. 또한 외딴곳은 도둑맞을 확률도 높고, 장시간 집을 비워 두면 염려가 되고 불안합니다.
살아가면서 가장 큰 병은 외로움 병입니다. 꼭 염두에 두었으면 합니다.
그리고 추운 지방으로의 귀농은 가급적 피 하십시오. 왜냐하면 일년 중에 농사를 지어야 할 기간이 짧고 하우스 제재를 한다 해도 난방비가 많이 듭니다.
강원도로 귀농했다가 실패(모두가 그렇다는 것은 아닙니다)를 하고 하동으로 재 귀농한 사람의 실패담을 들은 적이 있습니다.
그 사람의 말에 의하면 집 짓고 경치 좋고 놀러오는 사람 많고 처음 1년간은 좋았답니다.
겨울이 찾아왔는데 생각지 않았던 눈이 많이 내려서 외출을 하러 해도 눈을 치워야하는 거리가 길어서 눈 치우는 것도 보통의 일이 아니랍니다. 물론 다음해도 마찬가지로 반복이 되더랍니다. 겨울이 길다보니 요즈음 같이 고유가 시대에 난방비의 비중이 많이 차지하고 작란이 아니라며..... 처음 마음먹었던 귀농의 목적지로서는 부적합했답니다.
지금까지 난필로서 저의 귀농 및 전원생활 터 잡기까지의 여정을 나열하였습니다.
다시 한번 말씀드리지만 저요 그리 잘 난 놈이 아닙니다. 그러니 자랑을 하려는 의도나 제가 만들고 있는 전원마을 분양을 위해서 광고하려는 의도도 전혀 없습니다. 또한 성공한 귀농자나 전원생활자도 아닙니다. 다만 앞으로 전원으로 내려가기 위한 준비를 10여년에 걸친 준비과정과, 언제 어느 때라도 시골로 내려갈 만반의 준비자세를 여러분들에게 소개해드리는 것입니다.
물론 저의 이런 과정이 정답이 될 수는 없습니다. 다만 자연인로서 저의 경험담이 이 글을 읽으면서 귀농이나 전원생활의 설계를 하는 분들께 조금이라도 참고가 되거나 도움이 되었으면 합니다.
최근에는 도시생활에 염증을 느껴서 시골에 내려가서 살고 싶어 하는 사람들이 무척 늘고는 있지만 막상 준비하고 실천에 옮기는 자는 그리 많지 않을뿐더러 실행에 옮겼다 하드라도 성공하기 까지는 쉽지가 않습니다. 저 또한 마찬가지일 수도 있습니다.
귀농운동본부나 여러 카페에는 도시생활의 피로에 지치거나 싫증을 느끼고 “시골에나 내려가서 살까?”하며 충동적으로 귀농과 전원을 꿈꾸는 사람들이 많습니다. 이것은 어디까지나 꿈 이지요
시골생활은 도시보다 힘이 더 듭니다.
많은 준비를 하고도 실패하는 것이 현재의 우리 농촌생활입니다.
부디 심사숙고해서 결정하시기 바라며, 모든 이들의 꿈이 이뤘으면 좋겠습니다.
지리산자락이나 어느 지역이라도 귀농과 전원생활에 궁금한 점이 있다면 전화주시면 경험담을 나눠드리고 싶습니다.
손 전화 010-6891-0789
아래 글은 전원부지 선택 시 체크포인트를 농촌공사 홈페이지에서 퍼온 글입니다.
저 또한 이것을 많이 참고로 하였고 도움이 되었습니다.
좋은 집터란 어떤 곳일까. 예로부터 우리 선조들은 능선이 길고 경사도가 완만 하며 밝은 곳을 좋은 집터로 쳤다. 인간이 자연에 동화되어 조화로운 삶을 영위할 수 있는 곳을 좋은 집터로 생각해 온 것이다.
하지만 이런 조건을 다 갖춘 좋은 집터를 구하기는 쉽지 않다. 집짓기 좋은 곳에는 이미 분묘나 건축물이 자리잡고 있거나, 그나마 쓸만한 터는 대부분 외지인이 사놓았기 때문이다. 그렇다 해도 다리품을 팔다 보면 의외로 좋은 집터를 구할 수 도 있다. 자기에게 꼭 맞는 좋은 집터 고르는 법에 대해 알아보자.
지세가 남쪽으로 향한 땅이 좋다. 부지의 방향이 남향이나 남동향이어야 겨울에는 북서풍이, 여름에는 동남풍이 불어 따뜻하기 때문이다. 북향이나 서향인 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 집에 그늘이 지거나 어두울 수 있는데다 겨 울에는 춥고 여름에는 덥다. 이런 집은 선호하는 사람들이 적어 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 남향이나 남동향으로 탁 트여 있고, 위에서 아래쪽을 조망하는 듯한 부지가 좋다.
한편 같은 햇볕이라도 생기를 잃게 하는 저녁 햇볕보다는 기가 일어나는 아침 햇볕을 받아야 좋다고 한다.
부지를 딛고 섰을 때 산만한 느낌이 없이 온화한 기분이 드는 부지가 좋다. 즉 안정감이 있어야 하는데, 이는 대지의 형태만이 아니라 건물에도 적용된다. 경사가 심해 불안하게 느껴지는 부지, 한쪽이 툭 불거지거나 움푹 들어간 곳보다는 모 양이 원만하고 반듯한 곳이 좋다. 즉, 부지 주변이 아늑하고 편안하게 느껴지는 부지가 좋은 부지라고 할 수 있다. 토질은 자갈이 너무 많지 않아야 하며, 굳고 단단 하면서 물 빠짐이 좋은 모래흙(마사토)이 좋다.
북서쪽이 높고 남동쪽이 경사진 부지, 즉 산을 등 진 채 낮은 곳을 향하는 터가 좋다. 부지가 산을 등지 고 하천에 면해 있는 배산임수 지형은 산이 차가운 북서풍을 막아주고 연료 공급지 구실을 할 뿐 아니라, 하천으로 빗물과 생활용수가 흘러나가기 때문에 택지로서는 최고의 조건을 갖춘 곳이라고 할 만하다. 또한 배산임수의 부지는 식량생산지인 하천 유역 주변 경지의 관개에 유리해 기후적·지형적 환경과 사회경제적 여건을 두루 갖춘 최고의 취락 부지이기도 하다.
한편 배산임수 지형이라도 산의 형세가 비틀어졌거나 부서진 모양을 이룬 곳은 좋지 않은데, 무엇보다 산맥이 끊어지지 않아야 한다.
조망이 좋은 부지는 인간에게 정신적인 안정과 정서적인 풍요로움을 주어 건전 하고 발전적인 사고를 하게 만들며, 인간이 정신적 질환 없이 건강하고 오래 살게 한다.
조망이 좋은 부지란 평지보다는 경사도가 약간 있으면서 전망이 탁 트인 부지, 주위보다 지대가 약간 높아 시야가 탁 트인 부지, 뒤로 야산이 접해 있으면서 완경 사지로 된 부지, 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 부지, 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 부지를 말한다.
그러나 이런 명당의 조건을 모두 갖춘 터를 잡기는 쉽지 않다. 어느 정도 조건이 맞으면 결단을 내려야 한다. 쾌적하고 목가적 인 분위기를 갖춘 곳을 발견하면 욕심 없이 전원행을 감행하는 용기가 필요하다. 명당터 보다는 실생활의 불편함을 덜어주는 곳이 더 좋은 터이기 때문이다.
아무리 좋은 부지라도 도로가 있어 차가 들어올 수 있어야 한다. 실제로 진입로가 없는 맹지(盲地)는 건축 법상 건축이 불가능할뿐더러 그 옆의 땅과의 가격차도 매우 크다.
주택을 지으려면 대지의 사면 중에서 최소한 한 부 분이 도로에 접해 있어야 한다. 즉, 최소 4m 이상의 도 로와 접해 있어야 건축허가가 가능하다. 또, 만약 진입 로가 없다면 부지에 접한 토지를 진입로로 확보 가능 한지 확인해야 한다.
한편 부지를 보러 갔을 때는 분명히 도로가 있었는데, 지적도(地籍圖)에는 도로가 없는 것으로 나오는 경우가 있다. 현황도로는 있 는데 지적도상 도로가 없는 경우이다. 현행 건축법상 현황도로만으로는 건축허가 를 얻기 어렵다. 지적도상 도로가 있어야 집을 짓고 이용하는 데 문제가 없다.
그리고 도로가 지적도상의 공로(公路)냐 사도(私道)냐도 매우 중요한데, 이는 후에 건축허가의 필요조건이 되기 때문이다. 실제로 부지를 매입한 후 도로가 없 어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만드는 경우가 있다. 만일 도로가 사 도일 경우에는 토지 소유자의 토지 사용 승낙서를 첨부하여 건축허가를 신청해야 하므로, 토지 매매계약시 도로 사용 승낙서를 받아주는 조건의 특약사항을 달고 매매계약을 체결해야 한다. 이러한 사항은 각 시·군에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으므로 건축을 하기 전에 관공서를 찾아 확인해 보는 것이 좋다.
한편 전원주택 부지는 고속도로에서 2km 이상, 4차선 도로에서 1km 이상, 2차선 도로에서 300m 이상 떨어져야 차량소음에도 문제 가 없고, 타이어와 매연의 미세분진에도 피해가 없다. 도로에 인접해 있으면 소음뿐 아니라 타이어의 마모에 서 나오는 미세분진과 차량 배기가스로 인해 텃밭의 작물이나 주택이 중금속으로 오염될 가능성이 많다.
부지는 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅이 좋다
지적도상 도로와 조금도 접하지 않은 토지. 다른 지번으로 사방이 둘러싸여 있어 자루형 대지라고도 한다. 지적도상으로는 도로에서 직접 진입할 수 없으나 실제로는 사람은 다닐 수 있고 차량은 들어갈 수 없는 토지인 경우가 많다. 건축법에 따르면 도로에 2m 이상 접하지 않을 때 에는 건축이 원칙적으로 불가능하다. 그러나 인근 토지소유자로부터 타 토지사용에 대한 승낙을 받은 뒤 시장이나 군수로부터 사도 개설 허가를 받으면 건축물을 지을 수 있다. 만약 도로 2m 이내 에 접하였더라도 자동차가 필요한 건축물이라면 주차장법에 의거, 도로가 4m 이상이 되어야 지을 수 있다.
건축법상의 도로라 함은 건축법 제2조 제11호의 규정에 의하여 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 도시계획법ㆍ도로법ㆍ사 도법 및 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고시 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 위치를 지정한 도로를 말한다. 이는 건축물의 건축 이후 건축물에 거주하는 자가 해당 건축물의 이용에 불편함이 없어야 함은 물론 화재ㆍ재난 등의 발생시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 건축물의 안전ㆍ기능의 향상과 공공복리의 증진에 이바지하고자 하는건 축법의 목적에 부합하기 위한 것이다.
식수문제도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 물이 없으면 사람이 살 수 없기 때문이다. 더욱이 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리(100~200m)를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 식수로 사용하므로, 이를 소홀히 하면 막상 집을 지을 때 식수가 부족해 이웃과 분쟁을 벌이게 될 수도 있고, 주택을 다 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있다. 심지어 전원생활을 포기하는 경우도 있을 수 있으므로 꼼꼼하게 살펴야 한다
지하수맥 여부와 지하수의 양은 지역주민들에게 문의하면 알 수 있다. 지하수를 개발하는데 드는 비용은 건당 대략 600~800만원 가량 이다.
한편 가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있다.
전원생활은 오지생활을 즐기려는 것이 아니다. 게다가 도시생활에 익숙한 사람들은 전원생활을 하면서 많은 불편함을 느끼게 마련이다. 따라서 읍ㆍ면 소재지 등 행정 소재지와 가까운 곳에 터를 잡아야 한다. 생필품 조달이나 의료ㆍ문화ㆍ 교육 시설을 편하게 이용하기 위해서도 그렇다.
또 최근 주5일 근무제가 확대되면서 많은 도시민이 출퇴근이 가능한 지역으로 거주지를 옮겨 전원생활을 즐기고 싶어하는데, 이 경우 직장이 있는 도시까지 자동차로 1시간에서 1시간 30분 정도 걸리는 곳이 좋다. 거리가 너무 멀면 피로감탓 에 쉽게 싫증을 느껴 전원생활에 적응하는 데 걸림돌이 되기 때문이다.
나아가 요즘같이 유류비가 만만치 않은 상황에서는 이동거리도 꼭 챙겨야 한다. 교통체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전해 보는 것이 좋다.
또 농촌은 도시처럼 걸어서 병원이나 시장에 갈 수 없고 차량으로 이동해야만 한다. 따라서 버스가 운행하는 2차선 포장도로에서 200m 이내의 입지를 택하는 것이 좋다. 항상 승용차만 이용할 수는 없기 때문이다. 경관만 생각하다가 오지에 부지를 마련하면 불편한 유배생활이 되기 쉽다.
자녀가 있는 사람이라면 교통 못지않게 교육환경도 중요하다. 자녀들이 모두 성장했거나 대학생이면 별 문제 없지만 초등학생이 있다면 학교와 집의 거리, 중고등학생이 있을 경우 교육의 질과 주변환경을 고려해야 한다.
자녀의 교육문제는 전원생활에서 가장 중요한 관심사이자, 때로는 전원생활을 실행하지 못하게 하는 원인이 되기도 한다. 따라서 초, 중, 고교의 입지상황이나 교육환경이 중요한 조건이 된다.
자녀가 입시 위주의 제도교육에서 벗어나 자연을 호흡하며 자유롭게 배우고 익히기를 바란다면 ‘간디학교’와 같은 대안학교도 생각해 볼 수 있다. 교육인적자원부가 2006년 3월부터 ‘대안학교 설립·운영에 관한 시행령’에 따라 중·고교뿐 아니라 초등 대안학교도 시도 교육청의 인가를 받으면 제도권 학교와 같은 재정 지원을 하기로 했다.
마을주민과의 융화는 전원생활에서 매우 중요하다. 따라서 마을의 성향을 파악 하여 주민과 원만한 관계를 유지하려는 노력이 반드시 필요하다. 집을 짓기 위해 공사를 시작하고 나면 예기치 않은 인근 주민들의 항의 등 민원이 발생할 수 있다. 이럴 경우 사전에 주민들과 교분을 쌓아두면 큰 도움이 된다.
도시문화가 개방적이고 동적이라면, 농촌문화는 정적이다. 또 아직까지 씨족사회의 향토색 짙은 배타적 지역성을 간직한 곳이 많다. 이러한 지역성은 역사적 배경을 통해 형성되는 것이 대부분이므로 이를 사전에 파악할 수 있다면 지역주민과의 융화에 큰 도움을 받을 수 있다.
예를 들어 진입로가 있더라도 공사차량이 왕래하지 못하도록 지역주민이 방해를 한다면 부지를 매입하고도 집을 짓기 어렵다. 지역주민과의 관계를 잘 고려하여 주민들의 정서를 무시해서는 안 되는 이유다. 주민들의 텃세를 감당하기 어려워 중도에 전원생활을 포기하는 경우도 있는데, 이렇게 되면 경제적으로도 타격을 받게 된다는 사실을 꼭 명심해야 한다. 지역주민의 세대수는 너무 적어도 안 되지만, 30호가 넘으면 텃세가 생기는 경향이 있다. 일반적으로 보았을 때 15호 정도 가 적당하다.
계약 전에 인허가 문제에 대비하여 토지대장과 건물 등기부등본을 반드시 확인 해야 한다. 예를 들어 팔당수계지역 내 수질보전특별대책 1구역에 있는 전원주택지는 주의해야 한다. 1필지당 건축면적이 242평(800㎡) 이하로 규제를 받기 때문이다.
근저당, 가압류, 가처분 등의 채권 설정은 인허가상의 사용승낙서 첨부 및 준공 후 등기 이전의 제한사항이므로 사전에 법적 규명을 명확히 해야 한다. 또 개발제 한구역, 군사시설보호구역 등 토지이용계획확인원을 통해 확인할 수 있는 사항 외에 주변에 댐이 있을 경우 수위의 변화를 고려하여 설정한 ‘연안고시지역’, 강이 있을 경우 설정하는 ‘침수지역’, ‘문화재보호구역’등 토지이용계획확인원에는 나타나지 않는 규제사항도 있으므로 의심이 될 경우 별도로 확인해야 한다.
지역에 따라 적용되는 특별규제도 반드시 확인해야 한다. 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있으므로 구입 목적대로 이용이 가능한지 미리 검토해야 한다.
준농림지역의 전답이나 임야는 구거(溝渠)나 개울, 하천 등과 접해 있는 것이 좋다. 만약 개울이 남의 토지를 지나 있다면, 전용허가를 받을 때 인접 토지 소유주 가 하수도관을 묻는 데 동의해 줄 것인지 미리 확인해 두어야 한다.
한편 시골 땅의 경우 지목이 대지인데도 밭으로 사용하는 일이 많은데, 이 경우는 하수도가 구거와 멀리 떨어져 있어도 별 문제가 되지 않는다.
하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울을 뜻한다. 용수나 배수를 목적으로 만든 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지, 자연의 유수가 있거나 예상되는 소규모 수로부지이다. 지적법에 의한 지목의 한 종류로 부호는 구이며, 하천법의 적용을 받지 않고 공유수면관리법의 적용을 받는다.
전기와 전화의 인입 거리, 초고속 인터넷 이용 가능 여부도 확인해야 한다. 전기의 경우 마을에서 멀리 떨어질수록 인입 비용이 만만치 않다. 전기가 가설되어 있는 곳에서 200m까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만, 그 이후는 1m 초과될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해 48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 한다.
전화도 400m까지는 기본요금으로 설치가 되지만, 거리가 멀면 건축주가 부담 해야 한다. 인터넷선로도 부지 매입 전에 반드시 확인해야 한다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화 가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳 에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 한다.
땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권 이전이나 이용에 문제가 없는지 확인해야 한다. 즉 농림 지역인지 관리지역인지, 임야의 경우 보전임지인지 아닌지를 공부(公簿)를 통해 확인하는 것은 물론 전용에 문제가 없는지를 검토해 봐야 한다.
토지이용계획이나 소유주관계, 담보관계 등 권리관계는 답사 가기 전에 미리 관계서류(토지대장, 토지이용계획확인원과 필요시 등기부등본)를 보아 사전에 파악하고, 현장답사시에는 중점적으로 물리적인 현황을 점검하고 파악해야 한다.
현장에서 꼭 필요한 것은 지적도인데, 지적도를 지참하여 현장에서 목적토지의 위치, 도로 유무, 토지의 모양과 경계선 등을 확인한다. 가끔 기껏 보고 와서 이야기를 들어 보면 남의 땅을 보고 오는 웃지 못할 일도 있는데, 특히 임야는 산등성이나 필지간 경계가 모호해서 정확히 경계를 그어 파악하기가 어렵기 때문에 특히 주의해야 한다. 현장 방문시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트이다. 그러나 대부분의 답사자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취해서 자칫 건성으로 넘어가기 쉽다.
진입도로는 물론 땅의 위치와 경계, 모양, 땅이 앉은 향은 대단히 중요하다. 후일 집을 지을 때에 어떤 방향 으로 집을 앉힐지 머릿속으로 구상하는 데 바탕이 되기 때문이다. 집을 지을 곳 앞의 전망이 산에 가리거나 어두워도, 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것이다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕괴, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않다.
기반시설에 관한 사항
상수도, 하수도, 학교, 도시가스 등은 개발에 많은 영향을 미치므로 담당 공무원과 충분히 상의해야 한다. 특히 수도권 준농림지역의 경우 상수도와 하수도는 개발에 막대한 영향을 미친다.
분담금에 관한 사항
지역별로 차이는 있으나 부동산 개발시 수익자 부담의 원칙에 따라 상수도 분담금, 하수도 분담금, 학교시설 분담금, 기부체납, 도시가스 인입비, 지역개발공채 등의 분담금이 있을 수 있으므로 담당 공무원과 상의해야 한다.
각종 영향평가에 관한 사항
지역과 위치에 따라 다르게 적용되나 부동산 개발 시 확인하여야 할 평가사항으로는 교통 영향 평가, 환경 영향 평가, 재해 영향 평가, 지하수 개발 시 지하수 영향 평가, 경관 영향 평가 등이 있다. 단, 개발 용도와 규모에 따라 달리 적용될 수 있다.
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 땅을 9개의 용도지역으로 구분해 놓고, 그 용도지역에 따라 건축물의 용도와 종류 및 규모(층수ㆍ건폐율ㆍ용적률 등) 등을 제한(건축제한)하므로, 내 땅이라 해도 마음대로 건축을 할 수는 없다. 따라서 전원주택을 짓기 위해 땅을 매입할 경우에는 용도지역과 건축제한 및 공법상의 행위제한 사항을 지적공부를 통해 면밀히 검토하여 확인해야 한다.
지적공부는 관할 시·군·구청 지적과에 신청(지적공부 등 신청서)하면 발급받을 수 있는데, 지적공부로 확인해야 할 사항은 다음과 같다.
① 토지대장ㆍ임야대장 : 면적ㆍ지목 등의 사실관계에 관한 사항
② 등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항
③ 지적도ㆍ임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인
④ 토지이용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항
물 무서운 줄 알아야 진짜 농사꾼이라는 말이 있다. 농촌에서 살다 보면 항상 홍수와 가뭄 등 물과 관련한 재해를 염두에 두어야 한다. 저지대는 국지성 호우로 인한 침수, 고지대는 호우에 의한 산사태, 수변지역은 폭우로 인한 토지 유실 등의 수해를 입기 쉬운 탓이다. 조상들은 이런 곳에 집을 짓지 않았다.
또한 부지는 도로의 지면보다 높아야 배수에 유리하다. 도로보다 낮은 저지대는 장마나 홍수 피해를 입기 쉬울 뿐 아니라, 경사가 심한 경우 토사 유출이나 산사태의 위험도 있고 폭우에 따른 유수에 부지가 유실될 수 있기 때문이다. 부지는 언제나 배수가 잘되어 습하지 않고 식물이 잘 자랄 수 있는 곳이 좋다.
물이 있는 곳은 자연스럽게 유원지가 형성되어 지역 적으로 토지가격이 높은 편이다. 상대적으로 수요가 많기 때문에 투자라는 측면에서 본다면 유리한 점이 있지만, 습도가 높고 안개가 많이 끼어 일조량이 떨어지는 취약점이 있으므로 주거용 전원주택, 그것도 메인 주택으로 사용할 생각이라면 선택에 신중을 기해야 한다. 건강에 문제가 발생할 수 있기 때문이다.호수, 저수지, 강, 계곡에서 사시사철 피어오르는 물안개는 보기에는 좋아도 항상 음습하기 때문에 기관지ㆍ관절ㆍ혈압 계통 질환을 앓고 있는 환자에게는 치명적일 수 있다. 게다가 항상 강물을 바라보고 있다 보면 세월의 덧없음을 느껴 우울해지기 쉬워 노년층과 전업주부의 우울증을 부채질할 수 있으므로 주의해야 한다.
대지에 건물이 어느 정도의 면적을 차지하고 앉았는지를 나타낸다. 즉 건축물이 들어선 대지면적에 대한 건물의 건축면적의 비율을 의미한다. 예를 들어 100평짜리 대지에 바닥면적이 60평인 단독 주택이 들어섰다면 건폐율은 60%가 된다.
땅의 크기에 비해 얼마나 많은 면적들이 이용되는 지를 나타낸다. 즉 대지면적에 대한 건축물의 연 면적의 비율을 의미한다. 단, 지하실 면적은 용적률에서 제외한다. 예를 들어 100평 대지에 용적률이 300%의 3층 건물을 짓는다면 각층 바닥면적 을 100평씩 하여 연면적 300평까지 지을 수 있다.
매립지의 경우 건축 후 지반 침하로 건물균열을 초래할 수 있으므로 좋지 않고 본토(생땅)가 좋다. 그리고 서로 다른 토질이 만나는 곳도 좋지 않다. 지반이 약하거나 경사지를 깎아 조성한 부지는 토사유출로 인한 재난의 우려가 있으므로 주 의할 필요가 있다.
따라서 임야를 구입할 때는 토목공사비를, 전답을 구입할 때는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있다. 또 답인 경우 매립을 하고 2∼3년 내에 건축을 하게 되면 지반이 침하될 우려가 있다. 매립지일 경우 매립한 연도 를 확인해 두는 것도 좋다.
전원생활의 목적은 좋은 공기와 물이다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장터, 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을 수 없다. 또, 비행기 이동통로가 되어 소음이 심한 것도 좋지 않으며 염색가공, 가죽, 목재가구 공장 등 공해시설이나 레미콘공장 등은 기피시설에 속한다. 축사나 분묘 등의 시 설이 없어야 후일 건축 후 부가가치를 저해하지 않는다.
사격장 인근, 고속도로 인근, 군부대 인근, 고압선 인근 부지나 농약을 많이 살포하는 과수원 인근도 피하는 것이 좋다. 즉 부지를 매입하기 전에 주변 2km 이내 에 혐오시설이 있는지 잘 알아보아야 한다. 게다가 이런 것들은 산 뒤편이나 마을 구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 곳에 있으므로 50,000분의 1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋다.
농촌도 상대적이긴 하지만 도시화되어 있다. 전원주택 부지 구입시(건축시) 주변 풍광과 배경만 고려하여 외진 곳에 부지를 마련하면 치안상 문제가 있을 수 다. 따라서 기존 마을 근처의 부지를 선택하는 것이 좋은데, 마을 한쪽에 위치하면 서 마을과의 거리가 200m 이내인 부지가 좋다.
주민과 우호적인 관계는 전원생활의 필수조건이다. 지나치게 이웃 농가와 떨어져 있을 경우, 일상생활에 어려움이 따를 수도 있다. 가급적 인근에 자연부락이 있는 곳을 선택하여 방범문제를 미연에 방지하는 것이 좋다.
집 남쪽에 저수지나 강이 있고 집이 남향일 경우 물결의 파랑에 따른 빛의 반사가 심해 종일 커튼 등으로 햇빛을 가려야 하는 단점이 있으므로 풍광에 취해 성급하게 부지를 매입하지 않도록 주의할 필요가 있다.
또 광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 있는 곳, 특히 지 하에 수맥이 흐르는 곳은 피해야 한다. 수맥 위에 건물 이 있을 경우 건물 벽에 금이 가는 피해를 보기 쉽고, 나아가 인체나 짐승에게도 피해가 미칠 수 있기 때문이다. 학생을 둔 가정이라면 학교 가는 길목에 카페촌이 형성되어 있는 곳은 피하는 것이 좋다.
ㆍ농림지역의 농지
ㆍ 관리지역이라도 농림지역으로 둘러싸인 농지
ㆍ 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지
ㆍ 303평 미만의 농지
ㆍ 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지
ㆍ 경지정리가 잘 되어 있는 농지
ㆍ 공사시 재해 발생이 우려되는 농지
ㆍ 군사보호구역 내 농지(군과 협의시 신축 가능)
ㆍ 건축 허가시 상ㆍ하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지
당연한 얘기지만 전원주택은 전원, 즉 시골에 짓는 집이다. 따라서 도시에서와는 집을 짓기 위한 사전 준비 내용이 다를 수밖에 없다. 앞에서 좋은 집터 고르는 요령과 부지 선정시 반드시 확인해야 할 사항을 언급했는데, 매입한 부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 한다. 전원주택을 지을 수 있는 부지는 지목상 대지여야 하기 때문이다.
그런데 이 전용절차가 그렇게 쉽지만은 않다. 농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있기 때문이다. 게다가 소유권을 이전한 해에는 전용허가가 나지 않는다. 따라서 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 사용 승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 한다.
물론 대지를 구입하면 전용절차 없이 바로 주택을 지을 수 있지만 일단 가격이 비싸기 때문에, 전원생활을 위해 농촌으로 내려와 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 준농림지를 사서 전용하여 주택을 짓는다. 따라서 농지전용 절차를 확실 하게 알아둘 필요가 있다. 그래야 절차를 몰라 우왕좌왕하거나, 관청 문턱이 닳도록 쫓아다니지 않을 수 있다.
농지전용을 신청하기 위해서는 농지전용허가신청서, 등기부등본, 지적도, 토지 대장, 토지이용계획확인원, 피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지 관할 읍· 면 농지관리위원회에 제출한다. 이때 사업계획서, 지적도, 지형도, 피해방지계획 서를 제출한다.
먼저 사업계획서에는 전용 목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도, 자금 소요액 및 조달방법(농지조성비 등 납입계획 포함), 시설물 관리·운영 계획, 대기환경보전법시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시한다. 지적도에는 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역을 정확히 표시해야 하고, 지형도에는 2만 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역과 폐지되는 농로·수로 등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시한다.
피해방지계획서도 작성해야 하는데, 농지개량시설이나 도로가 폐지·변경되거나 손괴가 우려되는 경우 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획을, 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출 방지계획을, 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설 설치계획을, 기타 농업경영과 농어촌 생활환경에 피해가 예상되는 경우에는 피해의 종류별로 필요한 피해방지책을 작성한다.
한편 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있다. 시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있다. 따라서 전용 가능 면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부 지를 매입하는 것이 좋다. |
